Mulhouse : le gaz chauffe deux logements sur trois et n'en classe presque aucun en A ou B

Une ville, une énergie

Les données publiques de l'ADEME couvrent 36 604 diagnostics réalisés à Mulhouse, dont 8,1 % classent le logement en F ou G et 3,1 % seulement en A ou B.

Ce plafond très bas a une cause principale, et elle est structurelle. Les 24 704 logements chauffés au gaz naturel représentent 67 % du parc et affichent 0,3 % de classes A ou B.

Une ville dont les deux tiers du parc reposent sur une énergie qui ne produit pratiquement aucune bonne étiquette ne peut pas, mécaniquement, afficher un bon plafond.

Le problème n'est pas le gaz en soi

Il faut être précis sur ce que mesure ce chiffre. Le gaz naturel n'est pas une mauvaise énergie de chauffage : les 24 704 logements concernés affichent 7,8 % de passoires, à peine plus que la moyenne communale de 8,1 %.

Le DPE croise deux critères, la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre, et retient la lecture la plus défavorable. Le gaz est correct sur le premier et pénalisé sur le second.

Résultat : il protège modérément du bas de l'échelle et interdit à peu près le haut. Un logement au gaz peut être classé C, difficilement mieux, quelle que soit la qualité de son isolation. Comprendre cette mécanique des classes du DPE évite d'attribuer à l'entretien ce qui relève du mode de calcul.

Les alternatives présentes dans la ville

Deux segments montrent ce que produit une autre configuration.

Les 4 120 logements raccordés au réseau de chauffage urbain affichent 3,3 % de passoires et 12,9 % de classes A ou B : plus de quarante fois le taux du gaz sur le haut du tableau.

Les 6 958 logements chauffés à l'électricité sont à 8,2 % de passoires, comparable au gaz, mais atteignent 7,7 % de A-B.

Autrement dit, la sortie par le haut existe à Mulhouse, mais elle ne concerne aujourd'hui qu'un logement sur trois.

Le bois, contre-exemple utile

Un segment mérite d'être signalé parce qu'il contredit une idée simple. On lit souvent que le chauffage au bois améliore mécaniquement le DPE.

À Mulhouse, les 105 logements chauffés aux bûches affichent 31,4 % de passoires et 2,9 % de classes A ou B. Un sur trois est une passoire.

L'effectif est faible et à manier comme tel, mais la leçon est claire : le bois bûches équipe ici des maisons anciennes non isolées, où il sert d'appoint. L'avantage carbone du combustible ne compense pas une enveloppe défaillante. Le mode de chauffage ne se lit jamais indépendamment du bâti qu'il chauffe.

Le fioul, la vraie poche dégradée

Le bas de tableau mulhousien a lui aussi une cause identifiable. Les 635 logements chauffés au fioul domestique affichent 46,3 % de passoires et 38,0 % de classes E.

Plus de huit sur dix se situent donc en E, F ou G. Ce segment ne pèse que 1,7 % du parc mais concentre une part très disproportionnée des mauvaises étiquettes.

Dans une ville en zone climatique froide, où la saison de chauffe est longue, c'est le premier public concerné par une conversion : vers le réseau si le tracé le permet, sinon vers une solution individuelle performante.

Les murs, où se joue le reste

Le mode de chauffage fixe le plafond ; l'enveloppe décide du plancher. Les 22 639 logements mulhousiens aux murs insuffisants, soit 62 % du parc, affichent 11,8 % de passoires et 31,7 % de classes E.

Près d'un sur deux se situe donc sous la classe D. Les 4 738 aux murs très bien isolés tombent à 0,1 % de passoires et atteignent 11,3 % de A-B.

Un écart de un à cent dix-huit. Sur le bâti de brique et de grès du carré mulhousien et des cités ouvrières, l'isolation extérieure se heurte parfois au caractère des façades, mais elle reste souvent praticable à l'arrière et sur les pignons. Un audit énergétique permet de trancher immeuble par immeuble.

Maisons et immeubles entiers, les plus exposés

La répartition par type de bien complète le tableau. Les 2 024 maisons diagnostiquées affichent 17,7 % de passoires, contre 7,3 % pour les 32 910 appartements.

Les 1 670 immeubles entiers sont à 11,0 % de passoires et surtout 28,8 % de classes E : quatre sur dix se situent sous la classe D.

Cette catégorie désigne les petites copropriétés anciennes, souvent sans syndic professionnel, qui échappent aux campagnes de rénovation collectives. C'est le gisement le moins visible et le plus difficile à mobiliser, mais il relève bien de la décision de copropriété.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Ne comptez pas atteindre une classe A ou B si votre immeuble est au gaz : à Mulhouse, ce segment n'y parvient que dans 0,3 % des cas, quel que soit l'effort d'isolation. Visez plutôt la sortie de la classe E, où se trouve un cinquième du parc.

Si votre immeuble est raccordé au réseau, c'est un argument chiffrable et vérifiable.

Établissez l'année de construction, qui commande le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949, très nombreux ici, et le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997. Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : la remontée de nappe, la pollution des sols et la sismicité du fossé rhénan concernent des secteurs précis. Les passoires thermiques mulhousiennes sont nombreuses mais concentrées sur un bâti identifiable.